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【对比】租人家屋顶、出租自家屋顶装光伏,哪个更靠谱?

时间:2017-12-12 15:46:07

租人家屋顶、出租自家屋顶装光伏,哪个更靠谱?


在屋顶上安装光伏电站,现在已经是各村各县开展的如火如荼,有人对高额的初期投入成本望而却步,但也有人更看重光伏电站的长期稳定、回报率超10%的收益而高歌猛进,觉得自家屋顶资源不够用,租别人屋顶,也要再投资建设光伏电站。


河北定州开元镇的王先生在自家安装了2个10kW光伏电站,并网五个多月来,供电局补贴和卖电收益按月打款。六月份最高领了3200元,差不多一天赚一百,质量好,发电量高,收益就好,于是现在的王先生看着亲戚朋友的闲置的屋顶就寻思,能不能租过来再装点?



△9月19日两座10kW电站发电量,高达55度

而上海有家投资公司专租老百姓家的空闲屋顶投资光伏电站,免费安装,50平米屋顶安装5kW光伏电站,一年给予业主1200度电的免费用电额度,超出部分额外收费,投资公司收取20年的补贴和卖电收益。


小编简单算了一笔账,分别计算了下房屋业主和这家公司的收益,大家看看合适不?

1房屋业主收益为节省下的电费:

以上海第一档电价0.617元/度来计算,一年业主省下来的电费为:1200X0.617=740元,25年总收益在1.8万元左右。

2投资公司的收益计算:

1kW光伏电站日均发电量在4-6度,此处保守取值1kW每天发4度电,5kW年发电量为7300度。

补贴收益为全电量X(国家补贴+上海地方补贴),即:7300X(0.42+0.4)=5986元;

3卖电收益为上网电量X当地脱硫煤电价,即:

(7300-1200)X0.4155=2534元;

计算下来一年投资公司收益至少为8520元/户。

5kW光伏电站初期投入为4-5万元,几年后收回成本,投资公司的纯收益是十分可观的,20年总收益高达10万元以上。(光伏电站使用寿命25年以上,但国家补贴政策和购电合同为20年)

综合比较一下:



前期投入

纯收益

业主

0

1.8万

投资公司

5万元10万


果然是:投入越多回报越多。


大家可以根据自己实际情况,综合考虑投入与产出,出租屋顶给他人或自建电站或租赁他人屋顶建设光伏电站,哪种方式更合适。

那么,在屋顶租赁过程中,应该注意哪些问题呢?




一、出租屋顶建电站注意事项:

1、仔细审阅合同,投入收益,谨防诈骗团伙

建设光伏电站费用为8-10元/瓦,一座5kW电站费用在4-5万,建设费用谁来承担要明确,谨防诈骗。浙江衢州市曾经出现一案例,某公司承租某业主的屋顶建光伏电站,但银行贷款却是业主来办。

2、屋顶防水问题

在屋顶建设光伏电站不规范的施工可能会破坏屋顶防水层,所以要与租赁建设光伏电站方沟通好如何做好房屋防水,最好能在合约中做相关协定,防止日后出现扯皮现象。

3、日常运维与收益划分

光伏电站需要日常运维,定期检修,要明确谁来运维,费用谁来承担。光伏电站收益分为:补贴收益、省下来的电费和卖电收益,收益如何划分要明确。​​


二、租屋顶建电站注意事项:



 1、房屋本身合法,无被拆除、禁用风险 


如何规避风险:

承租人在签署租赁合同之前,应首先要求房屋业主提供四证


建设工程规划许可证

竣工验收证明

消防验收证明

房屋产权证明


 2、屋顶租赁合同签署前,房屋未被抵押、查封  


如何规避风险:

(1)建议承租方在签订屋顶租赁协议前,前往当地的不动产登记部门对出租方提供房屋、土地的产权进行调查,了解房屋、土地上是否存在抵押权。


(2)在屋顶租赁协议或能源管理协议中增加因抵押权人实行抵押权的特别赔偿条款,或者与抵押权人约定在其行使抵押权后继续维持租赁合同效力。


一旦发生“拍卖”、“查封”等意外,下述2种情况,屋顶租赁人可以证明房屋租赁协议签署在房屋产权变动之前,可以“买卖不破租赁”为由,要求新产权所有者继续履行租赁合同。


(1)租赁合同的当事人在抵押、查封前,已向房产管理部门登记备案、或办理租赁合同公证。(实践中,有企业出于税负、登记繁琐等考虑未进行租赁登记,这给光伏电站25年的生命周期内房屋租赁权潜藏了法律风险。)


(2)有其他确切证据证明租赁合同签订于抵押、查封前的,如租赁合同当事人已在抵押、查封前缴纳相应租金税、在案涉房屋所在物业公司办理租赁登记、向抵押权人声明过租赁情况等。


 3、业主对建筑物有无全部所有权 


根据相关法律,以下几种情形,业主对建筑物无全部所有权


(1)建筑物(居民楼)产权分散问题


业主对建筑物专有部分享有单独所有权,即对该部分享有占有、使用、收益和处分的排他性的支配权;业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利并承担义务;共有部分为相关业主所共有,均不得分割,也不得单独转让。


专有部分:一栋建筑物内区分出的住宅或者商业用房等单元。

共有部分:指区分所有的建筑物及其附属物的共同部分,地基、屋顶、梁、柱、承重墙、外墙、地下室等基本构造部分由全体业主共同使用。


如何规避风险:

对于住宅楼、大型市场等建筑物的屋顶,由于产权较为分散,其屋顶的出租、利用需要按照业主委员会或业主大会的议事规则,经过合法有效的民主决策程序后方可进行租赁。建议事先做好建筑物产权权属的调查,规避相关风险。


(2)承租人转租问题


屋顶承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。


如何规避风险:

承租方在签订租赁合同时应确认转租人的出租行为是否经过出租人的同意要求出租人出示房屋所有权人允许其转租房屋的授权委托书,并在租赁合同中明确约定转租人违反上述规定时应承担的违约责任。


 4、合同期限是否有效 


(1)屋顶租赁合同期最长20年


就屋顶租赁协议而言,属于我国《合同法》规定的租赁合同,根据《合同法》的规定:租赁合同期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。


如何规避风险:


分布式光伏项目一般项目为25年,建议在合同中约定租赁期限为20年,同时约定协议到期之后,双方对该协议以补充协议形式续签5年。


(2)能源管理合同


分布式光伏项目以能源管理协议的方式开展,通常采用“电价优惠、屋顶免费使用”的形式。由于不满足“租金支付租赁物使用权对价”这一典型租赁合同的构成要件,仅签订了能源管理协议而未单独签订租赁协议的项目,是否应当适用于《合同法》对租赁协议期限上限的约定存在一定争议。


建议:

能源管理合同的期限为25年应该是不违反现行法律法规的,鉴于目前仍有争议,为稳妥起见,我们建议在能源管理合同中约定项目周期为20年,并同时约定,协议到期之后,双方对能源管理协议以补充协议形式续签5年。


 5、拆迁补偿问题 


房屋被征收、拆迁,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收房屋“所有权人”给予的补偿包括:

(1)被征收房屋价值的补偿;

(2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(3)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。


显然,补偿是给房屋所有权人的,屋顶承租人并不是征收补偿的直接主体。


综上建议:

在屋顶租赁合同中,对其停产、停业损失是需要预先与出租人进行约定,并明确房屋面临征收时的停产停业损失的计算方式、征收补偿的分配比例,以保护自身的合法权益。

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